¿Comprar o alquilar? (Boletín MUSASHI N° 30, Julio de 2002) Ultimamente, por influencia de varias familias latinas que han adquirido una vivienda, muchos se preguntan si es conveniente seguir alquilando o comprar. No hay una respuesta única porque mucho depende de la percepción que cada persona o grupo familiar tiene sobre el habitat, de la utilidad que se le quiere dar a una vivienda y del valor patrimonial que desea obtener. La compra implica adquirir un patrimonio, disfrutar de un espacio habitacional propio y de una mayor calidad de vida (sea en espacio, diseño, ubicación, etc.), y lo más importante es que uno se evita tener que renovar o buscar una nueva vivienda cada dos años como sucede con el alquiler. Sin embargo, por lo que cuesta una vivienda en Japón, casi la mayoria debe hacerse cargo de una deuda hipotecaria por 30 ó 35 años, lo que significa que durante todo este lapso debe destinar una suma importante de sus ingresos al pago de la deuda sin poder disfrutar del valor patrimonial que hipotéticamente tiene la vivienda, con el agravante de que cuando uno termina de pagar, el valor prácticamente disminuye a menos de la mitad o si está muy deteriorada (mal ciudada) no hay otra alternativa que demoler cuando finaliza su vida útil (40 a 45 años como mucho) o asignar una suma considerable para reparaciones y refacciones. Otro problema, para las personas que no tienen un trabajo muy estable, es que el establecimiento en una vivienda propia impide de alguna manera el traslado a otras ciudades o prefecturas en busca de mejores alternativas (si uno de los cónyuges debe vivir en otra localidad eso implica una erogación complementaria en vivienda y gastos cotidianos). Por otra parte, el alquiler, si bien permite mayor flexibilidad en la ubicación y elección de una vivienda, no es posible decorar o diseñar (arreglar o reformar) las habitaciones al gusto del inquilino, ni esperar un "retorno" como patrimonio. De todos modos, en ambos casos, existen gastos fijos que es importante tener en cuenta. En el caso de la compra están las erogaciones por el seguro contra daños, el impuesto al bien inmueble, el impuesto a la tierra, la constitución de una reserva (generalmente obligatoria en el caso de los apartamentos) para refacciones y reparaciones a futuro, etc. Y en el alquiler, también es necesario pagar un seguro contra daños, e implícitamente ahorrar (hacer una reserva) para renovar el contrato de alquiler o buscar otra vivienda. El valor de las cuotas (letras) que debe pagar en una compra es, al menos por ahora y en líneas generales, menor que el valor del alquiler, por eso, no son pocos los que atraídos por las bajas tasas de interés (ej: 2.5 % fijo los primeros 5 años) toman la determinación de comprar. En cualquier caso, es mejor hacer un cálculo minucioso de las ventajas y desventajas de ambas alternativas. Lo único que se puede decir es que, dentro del contexto actual de precios y la tendencia de los diversos factores económicos y sociales de Japón, esperar un "retorno patrimonial" a futuro en una vivienda común es bastante peregrino, iluso y demasiado optimista. Como se ha señalado en ediciones anteriores, lo más conveniente en una compra es pagar un buen adelanto y establecer un plazo de 20 a 25 años como máximo para el pago de la deuda. Eso permitiría aminorar los costos por intereses y ofrecería mayor solvencia y maniobrabilidad en la economía familiar y al jefe de familia después de los 55 años de edad. Por otra parte, los expertos sugieren que la primera compra se haga antes de cumplir los 30 años. La otra recomendación es que el valor del inmueble (casa o apartamento) no supere el 500 % del ingreso anual. Si el ingreso anual del marido es de 4 millones, el valor aceptable del inmueble sería de unos 20 millones de yenes (lamentablemente muchas familias latinas están comprando viviendas de más de 30 millones de yenes). En estos cálculos es mejor no incluir los ingresos transitorios de la esposa obtenidos en empleos temporales o eventuales, pues no es un ingreso estable que incida positivamente hasta cancelar la deuda. También se hace hincapié en que la erogación por el pago del crédito, seguros y demás gastos por vivienda no supere el 20 % del ingreso mensual, caso contrario, se hace necesario ajustar otros gastos domésticos que a veces pueden repercutir negativamente en la salud mental y física de la familia (recortes en ocio, vestimenta, etc.) o en la educación de los hijos (recortes en las clases particulares de apoyo para los exámenes, etc.). Según datos del año 2000, en Japón, se contruyeron unas 572.000 viviendas familiares y 182.000 apartamentos (los llamados "mansion"). El 81 % de la construcción es de madera o estructuras que usan mucha madera y el restante es de hormigón armado. El valor promedio de un apartamento es de 35 millones, mientras que las casas superan los 40 millones y los de cierta categoría los 55 millones. Dentro de este contexto, como recomendación a las familias latinas que desean comprar una casa o apartamento, sin que merme o afecte sus ingresos presente y a futuro, es que opten por viviendas usadas en buen estado de hasta 10 años de antiguedad (preferentemente apartamentos de hormigón armado construídos por empresas más o menos conocidas). Si aprovechan los ahorros realizados hasta ahora y optan por comprar una vivienda de 20 a 23 millones de yenes (no olviden que al momento de la compra se requiere aproximadamente un 5 % del valor para gastos varios), podrían obtener una vivienda sin que cause un gasto excesivo en sus cuentas. Se podría pagar un adelanto de 4 a 5 millones (fruto del ahorro) y para el resto fijar un plazo de 20 años. Es muy posible que obtengan tasas preferenciales y eso aminore costos extras. Aunque tengan que pagar cerca de 100.000 yenes por mes durante 20 años, transcurrido dicho plazo será, indiscutiblemente, propietario de la vivienda.

　

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